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深度揭秘!华侨城2380亿投资西安的布局逻辑

6月19日华侨城集团(以下简称“华侨城”)与西安市政府签订巨额投资,刷爆了各大财经媒体的头条。

虽然近一年华侨城频频对外公布大手笔投资计划,但此次高达2380亿元的投资金额,仍然让业界为之震惊。这是段先念执掌华侨城以来的最大手笔的投资签约,也是西安市史上最大规模的单笔招商。

华侨城在投资签约发布会上透露,2380亿元将投向7个项目,分别是西安市曲江新区投资平台及合作项目、西安市国资委“丝路文化”项目、沣东华侨城大型文化旅游综合项目、秦岭华侨城国家级生态旅游度假区项目、碑林华侨城兴庆宫城市文化客厅综合项目、未央华侨城汉城湖主题文化综合项目、莲湖华侨城北院门城市更新综合项目。

是非段先念

双方达成如此大规模的合作,华侨城董事长段先念在其中发挥了重要作用。

段先念是地地道道的西安人,在赴任华侨城前,曾在西安工作长达32年之久。2002年起他任职西安曲江新区管委会主任,开创了大名鼎鼎的“曲江模式”。简单而言,曲江模式是“文化 地产”,围绕当地的文化资源进行挖掘提升,促使周边地价升值,再通过一级土地开发赚取该部分利润,将利润反哺文化事业,土地继续升值,循环往复。

依托该模式,段先念成功主导开发了大雁塔北广场、大唐芙蓉园、大明宫国家遗址公园等一批重大项目,曲江新区在数年间得以迅速崛起,城市风貌的改变近乎脱胎换骨。据公开资料显示,2003年,曲江新区的土地为每亩30万元到50万元,到2009年,出让价格为每亩300万元到600万元,6年间,增值了10多倍。

伴随着曲江一路腾飞,质疑和批评声也从未停息。段先念为推动土地升值进行的开发建设,被文化界、宗教界、学术界等批评“过度开发”、“重商业、轻保护”、“破坏文脉”,征用土地导致拆迁被广泛指责“制造社会矛盾”、新区管委会及开发公司被视为“官商勾结”、“滋生腐败”。

2013年段先念开发法门寺风景区时,这种质疑达到顶峰,大批宗教人士抗议该项目借宗教敛财,主流媒体相继发文批评“曲江模式”,风波持续数月之久。2014年2月,时任西安市副市长的段先念被调离西安,远赴华侨城集团任职总经理,很难说不是受这场风波的影响。对于段先念离去,当时不少人拍手称快,视为“胜利”。

而华侨城赖以成名的“主题公园 地产”模式与曲江模式有共通之处,均通过大规模旅游项目将周边生地炒成熟地,以此获利并反哺旅游,所不同的是华侨城依靠住宅开发变现,而曲江更偏重一级土地开发。

来到华侨城后,段先念在总结上述两者模式的基础上,提出“文化 旅游城镇化”的新发展模式,并辅之以“旅游 金融互联网”。此后,段先念就以这一模式,在全国各地签约项目。据新旅界(LvJieMedia)统计,在此次西安项目之前,华侨城近一年已公布投资计划总金额超过5000亿元。

此前华侨城的旅游偏向主题娱乐,而段先念的新模式更突出文化,强调在整个城市乃至更大范围内,对区域文化的整理和运营。几乎可以肯定,文化这一点是从曲江模式中移植而来,这将华侨城的企业定位和使命提升到更高的层次,从旅游加地产公司,上升到城市综合运营商的层次。

虽然,此前不少人的误解和质疑,某种程度上导致段先念远赴深圳,但他对西安的感情并未因此被割裂。

在投资签约发布会上,段先念对西安人民深情告白,“三年来,我一刻也没有忘记魂牵梦绕的故乡,每天看到的新闻以西安为主,有进步为她高兴,有负面为她惋惜”,“就职于华侨城,冥冥之中可能就是西安人民派我来‘潜伏’的招商队员。”

2014年6月,在刚被“驱离”西安3个月时,西安丝绸之路联合申遗的五大遗址,经联合国专家投票全部通过时,段先念在电视机前激动得泪流满面。“那一刻,一切的委屈、非议、抱怨、眼泪和汗水,都显得非常值得,个人的得失与荣辱显得那么渺小”,他说。

其实,自段先念远赴深圳后,曲江模式的舆论氛围逐渐扭转,妖魔化段先念的声音也趋于停止,曲江模式和段先念对城市发展的贡献被越来越多的肯定。此次段先念带领华侨城走进西安,西安舆论更是一片欢腾。

华侨城与西安市签约新闻稿发布后部分网友留言

轻度开发模式

此次签约投资的2380亿,段先念的“老地盘”曲江新区是重头戏之一。华侨城将与西安曲江文化产业投资(集团)有限公司进行资本合作,推进曲江新区投资平台及合作项目,以“周秦汉唐历史文化及生态文化秦岭”为主轴,投资500亿元,打造汉长安城、凤凰池景区、楼观台、碑林和小雁塔历史文化街区等优质历史文化旅游项目,继续推进曲江文化旅游产业发展。

“丝路文化”项目,华侨城将与曲江文化产业集团、西安饮食(000721)深度合作,并整合文化企业优质资源,将“丝路文化”打造成整个西部乃至全国极具竞争力的文化集团,并依托该上市平台投资300亿元,全面助推西安乃至陕西文化产业迈上新台阶。

深度参与当地国企的混改,是华侨城投资布局的一大特征。上述两个项目签约的当天,涉及的两家西安本土旅游上市国企,曲江文旅(600706)和西安饮食双双发布重大事项停牌公告,称“正筹划重大事项,可能构成重大资产重组”。联系到2016年华侨城与云南政府签下千亿投资协议,同时入主云南旅游(002059),不难猜测,曲江文旅和西安饮食有很大可能性被纳入华侨城的盘子里。

此次签约的另一大重头项目,西咸新区的沣东新城,投资规模670亿元,拟以周历史文化为主题,围绕镐京遗址、沣河及昆明池,进行一级土地开发、国家大遗址公园保护、主题乐园、城镇化、村镇更新、文化旅游产业的打造。该项目与万达集团6月5日宣布的西安浐灞万达城,投资规模相近。浐灞万达城总投资650亿元,主要项目包括:大型舞台秀、万达主题公园、海洋乐园、度假酒店群、酒吧街以及万达茂等。

浐灞和沣东,分别位于西安主城区的东西两侧,均是西安新一轮城市规划的重点发展区域。在西安民间,“沣东和浐灞,究竟谁是未来西安的新核心”的争论也经久不息。可以预见,未来“欢乐谷”和“万达主题乐园”将在西安展开贴身肉搏。

事实上,房地产巨头做文旅小镇蔚然成风,除万达外,万科、碧桂园、恒大、绿地、奥园等均有文旅小镇落地,华侨城的打法与他们有何不同?

“城镇化”是华侨城与上述企业的真正差别所在。段先念曾强调“城镇化是华侨城的唯一载体”,并规定“凡集团旗下全资公司不许做房地产,集团获得的土地资源只做一级土地开发”。

这使华侨城巧妙避开上述企业之间激烈的圈地竞争,华侨城进行一级土地开发,供应给各方开发各类商业、住宅等项目。华侨城将原本的竞争关系转化为合作关系,段先念曾表示,“最先进的生产方式就是,我们什么都不做,每个环节都由专业的团队去做,而且都不要由我们来控股”。

其实,华侨城之所以采取该模式,一大原因是华侨城的房地产板块已经大大落后。曾经华侨城是国内排名前二十的房地产开发商,但2016年华侨城房地产销售额307亿元,在国内房企中排名50名开外。恒大、万科、碧桂园等前3强企业,2016年销售额分别为3700亿元、3600亿元、3000亿元,均十倍于华侨城。

规模上的劣势导致华侨城难以在“圈地式”文旅小镇开发模式中取得竞争优势,那么不如放弃该模式,以开发合作的方式,将恒大、万科、碧桂园等的竞争优势转化为自己的优势。

开发合作的另一大原因是,同时推进如此多的大体量项目,单靠一家公司的力量远远不够。此次签约还涉及3个老城区更新项目,碑林华侨城兴庆宫城市文化客厅综合项目、未央华侨城汉城湖主题文化综合项目、莲湖华侨城北院门城市更新综合项目,以及1个生态旅游区项目,秦岭华侨城国家级生态旅游度假区项目。

上述项目均在数百亿以上,此外,华侨城还分别在四川、云南、深圳等地签约投资上千亿元。项目如此之多,并且同时开花,华侨城很难凭借一己之力完成深度开发。只做一级土地开发,辅以公共建设、文化项目等,提升土地价值,其他项目由相应的专业公司来承接。

如华侨城在云南的投资,将通过PPP模式携手国开行、中建、中铁等工程建设央企,展开旅游、交通和公共服务设施的投资,加大对市镇基础设施的投资和建设,提升全省游客接待的项目策划、投资运营、交通组织及服务能力。

又如华侨城在深圳的光明小镇,将投资17亿元建设文化艺术中心项目,包含演艺中心、音乐厅、美术馆和图书馆等。华侨城称,该项目将优化光明新区投资环境,提升新区城市形象。这是华侨城首个大型综合文化场馆项目,从勘探、设计、采购、施工、运营全由华侨城负责,不难看出,华侨城正在积攒此类项目的开发运营经验,再将其运用到各地的项目开发中,成为提升区域经济价值的文化配套。

华侨城给自己的任务是别人“不能做、不愿做”的事。“凡是有专业团队做的我们都不做”,将繁重的开发工作通过市场分工分配出去,保留关键的区域价值提升环节。华侨城轻度开发的模式将大大加快其扩张步伐,加大弯道超车的机会。

押注组团式城镇化

“文化 旅游 城镇化”和曲江模式的共同之处是,都需要获得大量低价土地。华侨城获取土地的关键在于城镇化。

“摊大饼式的城市扩张一定会被组团式的特色城镇所替代”,段先念在一次内部讲话中说,“很多欧洲国家在他们的发展史上都没有采取摊大饼的发展模式”。

段先念认为,城市和城镇之间如果有5-20公里的农田,情况就很好,既能满足城市人的度假需求,又能满足农村人城市化生活品质需求。

“十八大以来中央提出了‘城市边界’的重要概念,要求各个城市都要确立城市边界。确立城市边界后就可以进行组团式发展”,他说。华侨城在四川的安仁古镇就是一个例子,离成都市区距离不远,自身条件也很好,如果成都不加限制地把四环、五环一直扩张到古镇附近,那么古镇的自然环境也会受影响。

此次西安投资签约项目中,沣东新城和秦岭度假区项目均距离主城区有一定距离,但在城市未来规划中占据重要地位,将承接未来的西安某块重要城市功能。

图片来源:悦西安

城市组团式发展的趋势,将自发推升城市周边地区的经济价值,同时提生周边城镇对基础设施、文化建设、旅游配套的需求。华侨城要做的,就是满足这些城镇的建设提升需求,再通过土地经济价值的提升获取回报。

在某种程度上,这已超出了企业的行为范畴,属于政府的职责范围。华侨城之所以能从这个角度制定发展战略,与段先念前西安副市长的城市发展和治理经验有很大关系。段先念也强调,华侨城要处理好和政府的关系,必须和政府合作,“城镇化不是一个市场行为,而是政府行为,没有政府支持,城镇化寸步难行”。

华侨城的央企身份优势,在取得地方政府信任和支持方面,将起到很大帮助,华侨城也正利用该优势加速布局。去年的四川、云南、深圳,到今年的西安,华侨城迅速抢占资源,以实现其跨越式发展的目标。

华侨城跨越式发展的决心在业绩目标的制定上的反应十分明显。2016年华侨城营收和利润总额分别为543亿元、95亿元,分别较2015年增长7.02%、6.78%。而2017年,段先念给华侨城定下的整体业绩目标是营收800亿元、利润总额120亿元,分别较2016年增长49.3%、26.1%。

段先念曾说,“十几年前万科地产还在学华侨城,而今万科的单月销售收入就超过了华侨城全年地产收入;七年前保利也在学华侨城,2016年保利的利润是245亿,而我们是95亿;我们发誓要保旅游老大地位,可是恒大旅游集团2017年的销售收入将会达到800亿。”

但目前华侨城公布的2017年一季度数据显示,一季度实现营收109亿元,利润总额11亿元。一季度营收、利润总额分别完成全年目标的1/8、1/10,摆在华侨城面前的业绩压力似乎较为沉重。

2380亿投资西安,以及此前数千亿投向四川、云南、深圳等地,华侨城的“文化 旅游 城镇化“的战略已经没有退路。押注组团式城镇化,大举抢占资源,以文化和旅游提升区域经济,放弃高利润的房地产部分,用开放吸引优质合作商以此提升扩张速度,华侨城的战略逻辑完整而清晰。创造“曲江奇迹“的段先念,能否再创”华侨城奇迹“?


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